Verkehrswertschätzung bei Erbschaft & Scheidung in Bern, Solothurn, Basel und Aargau.

Bewertungsmethoden und Berechnungsarten

Man unterscheidet in der Immobilienbewertung zwischen folgenden Schätzungsmethoden und deren Berechnungsarten:



Vergleichsmethoden

  • Vergleichswertmethode
  • Kennwertmethode
  • Hedonische Methode

Ertragsmethoden

  • Ertragswertmethode
  • DCF-Methode
  • Residualwertmethode

Hilfmethoden

  • Lageklassenmethode

Für den Verkehrswert ungeeignete Methoden

  • Realwertmethode
  • Mischwertmethode
  • Punktierungsmethode
  • Indexierungen u. a.

Konventionelle Ertragswertmethode

Bei dieser Methode kapitalisiert man den neuwertigen und nachhaltigen Mietwert. Diese Kapitalisierung ergibt als Resultat den unbefristeten und neuwertigen Ertragswert von welchem noch Wertelemente dazu bzw. abgezogen werden müssen. Ein Wertelement ist zum Bsp. die Technische Entwertung oder ein unentgeltliches Benutzungsrecht an einem Parkplatz. Die Ertragswertmethoden wiederspiegeln sehr gut den Markt, da mit Marktabhängigen Faktoren gerechnet wird (z.B. der Mietwert und der Nettozinssatz).


DCF-Methode „discounted cash-flow“ auf Deutsch „abgezinste Einnahmenüberschüsse“

Bei dieser Methode summiert man die diskontierten jährlichen Nettoerträge (cashflows) zu einem DCF-Wert. Ursprünglich stammt die DCF-Methode aus der betriebswirtschaftlichen Unternehmensbewertung und ist eine Berechnungsart der Ertragswertmethode. Sie hat den Vorteil, dass variable Erträge und Ausgaben eingesetzt werden können. Die DCF-Methode eignet sich ausschliesslich für die Bewertung von ertragsabwerfenden Immobilien, welche unregelmässige Erträge und Ausgaben haben.


Multi Element Value Methode

Diese Berechnungsart gehört zu den Ertragswertmethoden. Bei dieser Methode berechnet man den Barwert von jedem Wertelement und rechnet diese jeweils zusammen oder bringt sie in Abzug.


Begriffe:

Lageklasse

Der Landwert wird mittels Lageklassenmethode errechnet, wobei den Immobilien Punkte von 1 schlecht bis 10 sehr gut vergeben werden. Die Durchschnittliche Lageklassenpunktzahl wird mit 6.25 multipliziert und ergibt als Resultat den relativen Landwertanteil der Liegenschaft.


Mietwert

Die vermietbare Fläche multipliziert mit dem m2 Preis ergibt den Mietwert. Der m2 Preis wird immer neuwertig und nachhaltig festgelegt und mit Objekten gleicher Lage und Beschaffenheit verglichen.


Mietertrag

Die effektiv erzielten Erträge der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag.


Kapitalzins

Der angegebene Fremdkapitalzinssatz ist ein geglätteter und mittlerer festgelegter Zinssatz. Ein Eigenkaptalzins wird nur bei vermieteten Liegenschaften eingesetzt und je höher das Risiko ist desto höher wird der Zinssatz.


Ertragswert

Der Ertragswert ist der kapitalisierte Mietwert einer Liegenschaft d.h. eine ewige Rente abgezinst und kumuliert auf den Bewertungsstichtag. Der Ertragswert ist ein neuwertiger und nachhaltiger Wert.


Reproduktionskosten

Die Reproduktionskosten, stellen die Kosten dar die ein Wiederaufbau gleicher Art und Lage kostet.


Rückstellungsbedarf

Die jährliche Rückstellungsrate wird für die Grosszyklischen Erneuerungen benötigt und errechnet sich aus den Kosten pro Bauteil, deren Gesamtlebensdauer und Nettozinssatz. Die geäufneten aber nicht reinvestierten Rückstellungen (Summe mit Zins und Zinseszins) entspricht der Technischen Entwertung.


Technische Entwertung

Die technische Entwertung ist die Differenz zwischen dem neuwertigem Zustand (entwertungsfrei) und dem Zustand am Bewertungsstichtag. Die technische Entwertung errechnet sich aus den Rückstellungen und dem technischem Alter der Bausubstanz. Das technische Alter bzw. die Restnutzungsdauer legt der Immobilienbewerter fest und muss daher nicht dem tatsächlichen Alter entsprechen.


Verkehrswert

Als Verkehrswert gilt der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden.


Finden Sie Experten für Immobilienbewertung in Bern und Solothurn.

Kontakt

BVB Liegenschaften
Mario Pungillo
Friedhofweg 4
CH-4414 Füllinsdorf

+41 (0)79 617 79 93
info(at)bvb-liegenschaften.ch
bvb-liegenschaften.ch

Büro Öffnungszeiten


Montag 08:00-20:00
Dienstag08:00-20:00
Mittwoch08:00-20:00
Donnerstag08:00-20:00
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Bewertungsmethoden und Berechnungsarten

Man unterscheidet in der Immobilienbewertung zwischen folgenden Schätzungsmethoden und deren Berechnungsarten:



Vergleichsmethoden

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  • Kennwertmethode
  • Hedonische Methode

Ertragsmethoden

  • Ertragswertmethode
  • DCF-Methode
  • Residualwertmethode

Hilfmethoden

  • Lageklassenmethode

Für den Verkehrswert ungeeignete Methoden

  • Realwertmethode
  • Mischwertmethode
  • Punktierungsmethode
  • Indexierungen u. a.

Konventionelle Ertragswertmethode

Bei dieser Methode kapitalisiert man den neuwertigen und nachhaltigen Mietwert. Diese Kapitalisierung ergibt als Resultat den unbefristeten und neuwertigen Ertragswert von welchem noch Wertelemente dazu bzw. abgezogen werden müssen. Ein Wertelement ist zum Bsp. die Technische Entwertung oder ein unentgeltliches Benutzungsrecht an einem Parkplatz. Die Ertragswertmethoden wiederspiegeln sehr gut den Markt, da mit Marktabhängigen Faktoren gerechnet wird (z.B. der Mietwert und der Nettozinssatz).


DCF-Methode „discounted cash-flow“ auf Deutsch „abgezinste Einnahmenüberschüsse“

Bei dieser Methode summiert man die diskontierten jährlichen Nettoerträge (cashflows) zu einem DCF-Wert. Ursprünglich stammt die DCF-Methode aus der betriebswirtschaftlichen Unternehmensbewertung und ist eine Berechnungsart der Ertragswertmethode. Sie hat den Vorteil, dass variable Erträge und Ausgaben eingesetzt werden können. Die DCF-Methode eignet sich ausschliesslich für die Bewertung von ertragsabwerfenden Immobilien, welche unregelmässige Erträge und Ausgaben haben.


Multi Element Value Methode

Diese Berechnungsart gehört zu den Ertragswertmethoden. Bei dieser Methode berechnet man den Barwert von jedem Wertelement und rechnet diese jeweils zusammen oder bringt sie in Abzug.


Begriffe:

Lageklasse

Der Landwert wird mittels Lageklassenmethode errechnet, wobei den Immobilien Punkte von 1 schlecht bis 10 sehr gut vergeben werden. Die Durchschnittliche Lageklassenpunktzahl wird mit 6.25 multipliziert und ergibt als Resultat den relativen Landwertanteil der Liegenschaft.


Mietwert

Die vermietbare Fläche multipliziert mit dem m2 Preis ergibt den Mietwert. Der m2 Preis wird immer neuwertig und nachhaltig festgelegt und mit Objekten gleicher Lage und Beschaffenheit verglichen.


Mietertrag

Die effektiv erzielten Erträge der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag.


Kapitalzins

Der angegebene Fremdkapitalzinssatz ist ein geglätteter und mittlerer festgelegter Zinssatz. Ein Eigenkaptalzins wird nur bei vermieteten Liegenschaften eingesetzt und je höher das Risiko ist desto höher wird der Zinssatz.


Ertragswert

Der Ertragswert ist der kapitalisierte Mietwert einer Liegenschaft d.h. eine ewige Rente abgezinst und kumuliert auf den Bewertungsstichtag. Der Ertragswert ist ein neuwertiger und nachhaltiger Wert.


Reproduktionskosten

Die Reproduktionskosten, stellen die Kosten dar die ein Wiederaufbau gleicher Art und Lage kostet.


Rückstellungsbedarf

Die jährliche Rückstellungsrate wird für die Grosszyklischen Erneuerungen benötigt und errechnet sich aus den Kosten pro Bauteil, deren Gesamtlebensdauer und Nettozinssatz. Die geäufneten aber nicht reinvestierten Rückstellungen (Summe mit Zins und Zinseszins) entspricht der Technischen Entwertung.


Technische Entwertung

Die technische Entwertung ist die Differenz zwischen dem neuwertigem Zustand (entwertungsfrei) und dem Zustand am Bewertungsstichtag. Die technische Entwertung errechnet sich aus den Rückstellungen und dem technischem Alter der Bausubstanz. Das technische Alter bzw. die Restnutzungsdauer legt der Immobilienbewerter fest und muss daher nicht dem tatsächlichen Alter entsprechen.


Verkehrswert

Als Verkehrswert gilt der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden.


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